처참히 망해버린 중국의 부동산 시장?

근 몇달간 쏟아지고 있는 중국 부동산 위기설 기사들을 찾아보며 분석해보았다.

 

중국의 부동산 시장은 2010년대부터 2020년대 초반까지 지속된 호황기를 경험했다.

당시 부동산은 경제 성장의 중추 역할을 했으며, 수많은 젊은이들이 부동산 업계에 뛰어들거나 

투자에 열을 올렸다.

하지만 2020년대 들어 부동산 시장이 급격히 붕괴하면서, 많은 젊은이들이 재산과 커리어를 잃고

큰 충격에 빠지게 되었다.

많은 기사들의 내용들과 그에 따른 근거들을 찾아보며...

중국 부동산 시장 붕괴의 배경과 원인을 살펴보았고, 그로 인해 나타난 파급 효과를 분석해 보았다.

 

1. 중국 부동산 시장의 배경: 2008년 금융 위기 이후의 과도한 부양책

2008년 글로벌 금융 위기 이후, 중국 정부는 경제 성장을 촉진하기 위해 대규모 인프라 투자와

경기 부양책을 도입했다.

대표적인 예로, 4조 위안 규모의 부양 패키지를 통해 철도, 도로, 공항 등 대규모 인프라 건설 프로젝트를 추진했다.

이러한 프로젝트들은 부동산 개발을 활발하게 촉진시켰고, 도시화와 지역 개발을 가속화하며

새로운 주거 및 상업 공간에 대한 수요를 증가시켰다.

자연스럽게 부동산 가격이 상승하기 시작했고, 많은 이들이 부동산에 투자하며 막대한 부를 축적하게 되었다.

 

 

2. 지방 정부와 부동산 개발사의 과도한 레버리지

중국의 토지법에 따르면, 모든 토지는 국가 소유이며 개인이나 기업은 일정 기간 동안 사용할 수 있는 토지 사용권만을 구매할 수 있다.

지방 정부는 이러한 토지 사용권을 판매해 재정을 확충했으며,

이는 부동산 개발을 더욱 촉진했다.

동시에 중국의 은행들은 경기 부양책의 일환으로 대출을 크게 확대하며..

부동산 개발사들에게 자금을 공급했다.

이 과정에서 많은 개발사들이 과도한 레버리지, 즉 차입을 통해 확장을 지속했고..

이는 결국 부채 축적과 채무 불이행의 위험을 초래했다.

 

 

 

3. 문화적 요인과 부동산 열풍

부동산 시장의 폭발적 성장에는 중국 특유의 문화적 요인도 크게 작용했다.

중국에서는 부동산 소유가 단순한 경제적 자산 그 이상의 의미를 가지며..

개인의 사회적 지위와 성공을 나타내는 중요한 지표로 여겨졌다.

특히 결혼 시장에서 남성이 주택을 소유하고 있는지는 매우 중요한 조건으로 자리 잡았고..

이는 부모들이 자녀를 위해 주택을 구매하게 만드는 동기가 되어버렸다.

또한, 변동성이 큰 주식 시장 대신 비교적 안정적인 부동산을 장기적인 자산으로 인식하는 경향도 강했다.

이러한 요인들이 맞물리면서 부동산 시장은 폭발적으로 성장했으며, 수많은 청년들이 부동산 업계에 뛰어들게 되었다.

 

 

 

4. 2020년대 부동산 시장 붕괴의 전조

하지만 이런 호황도 10년이 지속되다가..

2020년대 들어 중국 부동산 시장은 급격히 하락세를 타기 시작했다.

2010년에서 2020년 사이 중국의 주요 도시에서 부동산 가격이 60% 이상 상승하자..

경제적 불평등이 심화되고 주택을 실거주 목적으로 필요로 하는 사람들 마저 집을 구하기 어려운 상황이 되어버렸다.

그동안 부동산 개발사들은 과도한 레버리지를 통해 사업을 확장해 왔던 터라, 채무 불이행에 빠지는 사례가 늘어나기 시작했다.

대표적인 사례가 바로 헝다그룹 사태이며, 2021년 12월 이 헝다그룹이 채무 불이행을 선언하며 중국 부동산 시장에 대한 신뢰가 한순간에 무너졌다.

 

 

 

5. 코로나19 팬데믹과 부동산 시장의 약화

헝다그룹 사태 이후, 코로나19 팬데믹이 전 세계를 강타하며 중국 부동산 시장은 더욱 큰 타격을 받았다.

부동산 가격이 다시 하락하고 미분양 주택이 증가했으며..

중국 정부의 각종 구제책에도 불구하고 시장의 신뢰는 쉽사리 회복되지 않았다.

2024년 기준, 중국에는 3억 9,100만 평방미터에 달하는 미분양 주택이 존재한다.

이는 미국 맨해튼의 6.6배에 해당하는 어마어마한 규모이다.

부동산 시장이 침체되면서, 한때 많은 일자리를 창출했던 부동산 개발사들은 부채에 허덕이고 있으며,

부동산 업계에 종사하던 젊은이들은 기존 연봉의 90%가 삭감된 상태에서도 일자리를 구하기 어려운 상황이다.

 

 

 

6. 부동산 붕괴의 경제적 파급 효과

중국 부동산 시장의 붕괴는 단순한 집값 하락 이상의 경제적 파급 효과를 초래하고 있다.

부동산이 중국 GDP의 약 30%를 차지하고 있기 때문에, 부동산 문제가 해결되지 않으면 중국 경제 전체가 침체에서 벗어나기 힘들다.

또한 중국 가계 자산의 60% 이상이 부동산에 몰려 있기 때문에..

집값 하락은 전체 가계에 충격을 주고 있으며, 중산층의 소비력 약화로까지 이어지고 있다.

 

 

 

 

중국 이코노미스트들은 중국 경제가 절대적 위기에 처한 건 아니며..

중국의 빠른 경제 발전 모델에서 다시 균형을 잡는 과정의 조정은 불가피하다고 자위하고는 있지만..

적절하게 해결하지 못하면 엄청난 위기로 다가올 것이라는 것은 기정사실이다.

실제로 중국에 거주하면서 엄청나게 많은 유명 프랜차이즈도 망해나가고 있으며,

대형 상가 공실률 또한 매우 높다.

개개인도 이렇게 육안으로조차 뚜렷히 보이는 경제 위기인데,

과연 중국 정부가 어떤 해결책을 내놓으며 극복할지 매우 궁금하다.